בקצרה: קניית דירה מקבלן
- עורך הדין של הקבלן אינו שלכם: הוא מנסח את החוזה ומייצג את החברה. עורך דין קניית דירה מקבלן מטעמכם בודק את החוזה, את הבטוחות ואת המפרט לפני שאתם חותמים.
- בטוחה על הכסף: לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הקבלן אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי לתת אחת מהבטוחות שהחוק מונה, ובראשן ערבות חוק המכר.
- הצמדה מוגבלת: בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 מותר להצמיד למדד תשומות הבנייה עד מחצית מכל תשלום, ו-20% שמשולמים בחתימה אינם מוצמדים.
- איחור במסירה: כשהאיחור עולה על חודש, החוק מזכה בפיצוי חודשי בלי להוכיח נזק, לפי דמי שכירות של דירה דומה ובמכפיל שעולה ככל שהאיחור מתארך.
- אחרי המפתח: תקופות בדק של שנה עד שבע שנים לפי סוג הליקוי, ועוד שלוש שנות אחריות אחריהן, וחובה של הקבלן לרשום את הבית המשותף ואת הזכויות שלכם במועדים קבועים בחוק.
לחיצה על פרק קופצת אליו ישירות
דירה מקבלן נקנית בדרך כלל כשהיא עוד שלד, ולפעמים כשהיא רק שרטוט על מגרש ריק. הקונה משלם מאות אלפי שקלים לאורך שנתיים או שלוש, ובכל אותו זמן הנכס היחיד שבידו הוא חוזה. החוזה הזה נוסח בידי עורך הדין של החברה, לטובת החברה, והוא בדרך כלל ארוך, צפוף ומלא בהפניות לנספחים. מי שחותם עליו בלי ליווי משפטי משלו חותם על מסמך שאיש לא קרא בשבילו.
המדריך עובר על מה שבאמת חשוב בעסקה כזו: למה עורך דין קניית דירה מקבלן מטעמכם אינו מותרות, מה החוק מחייב את הקבלן לתת לכם כבטוחה על הכסף, איך עובדת ההצמדה, מה מגיע על איחור במסירה, ומה קורה אחרי שקיבלתם מפתח. משרד שלום עידאן עו"ד ונוטריון בנתניה מלווה קוני דירות מקבלן מהבדיקה הראשונה של החוזה ועד רישום הדירה על שמם.
עורך דין קניית דירה מקבלן הוא עורך דין שמייצג את הקונה בלבד, בנפרד מעורך הדין של החברה הקבלנית. הוא בודק את חוזה המכר ואת המפרט, מוודא שהכסף מוגן בבטוחה שהחוק מחייב, מנהל משא ומתן על התנאים שניתן לשנות, ומלווה את הקונה עד המסירה ועד רישום הזכויות בטאבו.
למה צריך עורך דין קניית דירה מקבלן משלכם
אתם לא חייבים לקחת עורך דין משלכם. החוק אינו מחייב זאת, והקבלן ישמח לסגור את העסקה מול עורך הדין שלו בלבד. אבל עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן. התפקיד שלו הוא להגן על החברה מפני דרישות של הקונים, ולא להפך, וזה מה שהוא עושה בכל סעיף שהוא כותב.
בפועל רוב חוזי המכר של חברות הבנייה בנויים מנוסח אחיד שהחברה משתמשת בו בכל הפרויקטים שלה. כמה מהתנאים בו אכן לא ייפתחו לשינוי, אבל לא מעט אחרים כן: מועד המסירה והגמישות שהקבלן לוקח לעצמו סביבו, לוח התשלומים, מה נחשב "שינוי לא מהותי" בתוכניות, מי משלם על מה בעת הרישום, וגובה הפיצוי שהחוזה קובע. עורך דין קניית דירה מקבלן יודע אילו סעיפים שווה להתעקש עליהם ואילו לא, ובעיקר יודע לזהות מה חסר בחוזה.
בסרטון הקצר רואים את הרגע שבשבילו כל הבדיקות האלה קיימות: קונה שעומד בדירה החדשה ובודק אותה לפני שהוא מקבל את המפתח. עד לרגע הזה עוברות לרוב שנתיים ויותר של בנייה, ובכל אחד מהשלבים יש משהו שכדאי שמישהו מטעמכם יבדוק.
ההבדל בין עורך הדין של הקבלן לעורך הדין שלכם
- את מי הוא מייצג. עורך הדין של הקבלן מייצג את החברה. עורך הדין שלכם מייצג רק אתכם, ואין לו אינטרס אחר בעסקה.
- מה הוא בודק. הצד של הקבלן לא יבדוק בשבילכם אם הבטוחה שתקבלו מכסה את כל הסכום ששילמתם, אם המפרט תואם את מה שהבטיחו לכם במשרד המכירות, או אם הדירה תהיה רשומה ומתי.
- מי משלם לו. החוק מאפשר לקבלן לגבות מהקונה השתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין שלו, בעיקר עבור ניהול הרשימות והרישום, עד תקרה שנקבעה בתקנות. התשלום הזה אינו שכר טרחה של עורך דין שמייצג אתכם.
קונה שמגיע לחתימה עם עורך דין משלו לא קונה רק בדיקה של מסמך. הוא קונה מישהו שיחזיק את התיק לאורך כל שנות הבנייה, יעקוב אחרי הבטוחות כשמגיע כל תשלום, ויהיה שם ביום שבו הקבלן מודיע על דחייה במסירה.
מה בודקים בחוזה לרכישת דירה מקבלן לפני החתימה
חוזה רכישת דירה מקבלן הוא חוזה אחיד שהקבלן ניסח מראש, ולכן נקודת המוצא של הקונה חלשה יותר מבעסקת יד שנייה. רכישת דירה מקבלן מתחילה בבדיקה של החוזה, של המפרט ושל הבטוחות, עוד לפני שמשלמים את התשלום הראשון. מי שרוצה להבין קודם את התמונה הכללית יכול לקרוא מה חשוב לדעת לפני עסקת מקרקעין.
הבדיקה מתחילה עוד לפני החוזה עצמו, בשאלה מי בכלל מוכר לכם את הדירה ועל מה. רוב הבעיות שמתגלות שנים אחר כך נולדו בשלב הזה, ושום סעיף בחוזה לא מתקן אותן בדיעבד.
הקרקע והזכויות של הקבלן
נסח הטאבו של המגרש מראה מי הבעלים של הקרקע, אילו משכנתאות והערות רשומות עליה, והאם הקבלן בכלל מחזיק בזכויות או שהוא בונה במסגרת הסכם קומבינציה עם בעלי הקרקע. בפרויקט של קבוצת רכישה או של התחדשות עירונית התמונה מורכבת עוד יותר, ומי שחותם צריך להבין מי בדיוק הצד שמולו.
היתר הבנייה והליווי הפיננסי
בודקים אם קיים היתר בנייה לבניין, ואם לא, מה החוזה קובע לגבי מועד המסירה ולגבי אפשרות לבטל אם ההיתר מתעכב. במקביל בודקים אם הפרויקט מלווה בליווי פיננסי של בנק או של חברת ביטוח. החוק מחייב את הקבלן להודיע לקונה בכתב, במועד החתימה, אם אין לפרויקט ליווי פיננסי, וזו הודעה שחשוב לקרוא לפני שחותמים ולא אחרי.
הסעיפים שקובעים את רוב הסיכון
מועד המסירה
תאריך ברור, ולא "רבעון" או "בכפוף לקבלת טופס 4". כל גמישות שהקבלן לוקח לעצמו כאן מקצרת את התקופה שבה מגיע לכם פיצוי.
שינויים בתוכניות
חוזים רבים מתירים לקבלן לשנות "שינויים לא מהותיים". חשוב לדעת מה נכלל בזה, ובמיוחד מה קורה לשטח הדירה, למרפסת ולחניה.
הצמדות וחלקים משותפים
חניה, מחסן וגינה צריכים להופיע בחוזה כהצמדה לדירה שלכם, ולא רק בתשריט המכירות או בהבטחה בעל פה.
ביטול והחזר כספים
מה קורה אם הפרויקט נעצר, אם המשכנתא לא אושרה, או אם הקבלן מפר. סעיף ביטול שנכתב רק לטובת צד אחד הוא סימן אזהרה.
על ההבדלים בין חוזה לקניית דירה בבנייה לבין חוזה בנייה פרטית על מגרש שלכם אפשר לקרוא במדריך על חוזים לבנייה פרטית עם קבלן, שם נדרשים מנגנונים אחרים לגמרי של פיקוח ותשלום.
קיבלתם טיוטת חוזה מהקבלן
משרד שלום עידאן עו"ד ונוטריון בנתניה עובר על החוזה, על המפרט ועל נסח הקרקע, ומסמן לכם מה ניתן לשנות ומה חסר לפני שאתם חותמים.
מה זו ערבות חוק המכר ואילו בטוחות הקבלן חייב לתת
ערבות חוק המכר היא ערבות בנקאית, או פוליסת ביטוח, שמבטיחה שאם הקבלן לא ימסור את הדירה, הכסף ששילמתם יחזור אליכם. היא מוסדרת בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), וזה החוק החשוב ביותר בעסקה מבחינת הקונה.
הכלל הבסיסי פשוט. קבלן שמוכר דירה אינו רשאי לקבל מהקונה יותר מ-7% מהמחיר, אלא אם נתן לו אחת מחמש בטוחות שהחוק מונה. בלי בטוחה כזו, כל שקל מעבר ל-7% נמצא בסיכון אם החברה תיקלע לקשיים. על הצד הבנקאי של ערבות בנקאית ועל האופן שבו היא נפרעת אפשר לקרוא בהרחבה, ואת לשון החוק המלאה אפשר למצוא בנוסח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
הסכום המרבי שהקבלן רשאי לקבל בלי לתת בטוחה
סוגי בטוחות שהחוק מכיר בהם
שנות אחריות על אי התאמה יסודית בשלד
| הבטוחה | מה היא נותנת לקונה | מתי נפוצה |
|---|---|---|
| ערבות בנקאית | הבנק מתחייב להחזיר את הכספים ששולמו אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו | הבטוחה הנפוצה ביותר בפרויקטים עם ליווי בנקאי |
| פוליסת ביטוח | חברת ביטוח מבטחת את הכספים ששולמו | פרויקטים שהליווי הפיננסי שלהם ניתן בידי חברת ביטוח |
| משכנתא ראשונה לטובת הקונה | שעבוד ראשון בדרגה על הדירה או על הקרקע, לטובת הקונה או נאמן מטעמו | נדירה יחסית בפרויקטים גדולים |
| הערת אזהרה | הערת אזהרה לטובת הקונה, כשאין לפניה שעבוד או עיקול על הקרקע | פרויקטים קטנים או שלבים מאוחרים של הבנייה |
| העברת הבעלות | רישום הבעלות בדירה או בחלק היחסי בקרקע על שם הקונה, נקייה משעבודים | כשהרישום אפשרי כבר בשלב מוקדם |
הבטוחה שתקבלו נכתבת בחוזה, אבל היא ניתנת בפועל רק כשהכסף עובר. לכן לא מסתפקים בסעיף בחוזה, ובודקים מול כל תשלום שהבטוחה הגיעה ושהיא מכסה את הסכום המלא.
מה בודקים בבטוחה עצמה
לא מספיק שהחוזה מזכיר ערבות. בודקים שהיא תונפק בפועל על כל תשלום, בסמוך לתשלום ולא חודשים אחריו, ושהסכום שלה מכסה את מה ששולם. הבטוחה שמבוססת על הערת אזהרה על הדירה דורשת בדיקה נפרדת של הנסח, כי היא מגינה רק כשאין לפניה שעבוד אחר על הקרקע. החוק גם מאפשר לקבלן, אחרי שהבנייה הושלמה והדירה נמסרה, להחליף ערבות בנקאית או פוליסה בבטוחה אחרת מהרשימה, כמו הערת אזהרה. כדאי לדעת מראש מתי זה יקרה ומה יבוא במקומה.
הסבר קצר על המונח עצמו מופיע במילון המונחים של המשרד תחת ערבות חוק מכר.
שימו לב לשובר התשלום: בפרויקט עם ליווי בנקאי, כל תשלום מועבר דרך שובר של הבנק המלווה, והערבות נגזרת ממנו. תשלום שהועבר ישירות לחשבון אחר של החברה, אפילו לבקשת נציג המכירות, עלול לא להיות מכוסה בערבות כלל.
איך עובד לוח התשלומים וההצמדה למדד תשומות הבנייה
חוזה מכר מקבלן בנוי בדרך כלל מסדרת תשלומים שפרוסה לאורך הבנייה, ולא מתשלום אחד. השאלה המרכזית היא כמה מהתשלומים יעלו עם הזמן בגלל הצמדה, ועל זה החוק קבע כללים ברורים בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 ואילך.
- ברירת המחדל היא אפס הצמדה. תשלום עבור הדירה אינו מוצמד לשום מדד ואינו נושא ריבית, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת.
- מותר להסכים על הצמדה חלקית. הצדדים רשאים להסכים שעד מחצית מכל תשלום תוצמד למדד תשומות הבנייה.
- 20% בחתימה בלי הצמדה. החלק של 20% מהמחיר שמשולם בחתימה, או לפני כל תשלום אחר, אינו מוצמד.
- ההצמדה נעצרת במועד המסירה. ההצמדה נמשכת לכל היותר עד מועד המסירה שנקבע בחוזה. אם הקבלן מאחר, הקונה אינו ממשיך לשלם הצמדה על האיחור, למעט מקרים שהחוק מחריג.
בחוזים שנחתמו לפני 7 ביולי 2022 חלים כללים אחרים, ולכן מי שקונה דירה מיד שנייה בפרויקט שעוד לא נמסר, או נכנס בנעלי קונה קודם, צריך לבדוק איזה נוסח חל עליו. כאן גם המקום לבדוק את לוח התשלומים מול מועדי שחרור המשכנתא מהבנק, כדי שלא תיווצר הלוואת גישור יקרה בגלל פער של כמה שבועות.
לוח התשלומים נקבע עכשיו, וההצמדה משולמת שלוש שנים
אנחנו בודקים את מנגנון ההצמדה, את לוח התשלומים מול המשכנתא ואת הבטוחה שתקבלו על כל תשלום, ומסמנים מה ניתן לשפר לפני החתימה.
מה בודקים במפרט הטכני ובשינויי דיירים
המפרט הטכני הוא המסמך שמגדיר מה בדיוק תקבלו: מידות החדרים, סוג הריצוף, הכלים הסניטריים, החלונות, המטבח, נקודות החשמל ומיזוג האוויר. חוק המכר (דירות) מחייב שהמפרט יצורף לחוזה וייחתם בידי שני הצדדים, יחד עם הוראות התחזוקה לדירה. כל שינוי במפרט אחרי החתימה טעון חתימה של שני הצדדים.
החוק מוסיף דרישה שנוגעת ישירות לכיס. המפרט צריך לכלול מחירון של "פריטים מתומחרים", כלומר פריטים שהקונה רשאי לוותר עליהם, להזיז אותם או להוסיף אותם, עם המחיר של כל אחד מהם. הקונה מודיע לקבלן על השינוי לפני שהפריט מותקן. בפועל זה הבסיס לכל משא ומתן על "שינויי דיירים", ומי שלא בדק את המחירון לפני החתימה מגלה אותו רק כשהוא מקבל הצעת מחיר.
ההדמיה במשרד המכירות אינה חלק מהחוזה. מה שמחייב הוא המפרט והתוכניות שצורפו וחתומים.
בלי שיטת מדידה מוגדרת, אי אפשר לטעון אחר כך שהדירה קטנה ממה שהובטח. בודקים איך נמדד השטח ומה הסטייה המותרת.
חניה נוספת, מחסן או שדרוג מטבח שהובטחו בשיחה ולא נכנסו לחוזה או למפרט, כמעט אינם ניתנים לאכיפה.
בלי מחירון של הפריטים המתומחרים, כל שינוי דיירים הופך למשא ומתן פתוח שבו לקבלן יש כל הכוח.
לחץ של "המחיר בתוקף רק היום" הוא טכניקת מכירה. חתימה על חוזה מכר בלי בדיקה היא הצעד היחיד בעסקה שכמעט אי אפשר לתקן.
מה מגיע לכם על איחור במסירת דירה מקבלן
פיצוי על איחור במסירת דירה אינו תלוי ברצון הטוב של הקבלן. כשהמסירה מתעכבת, הדבר הראשון שבודקים הוא מה כתוב בחוזה רכישת דירה מקבלן על מועד המסירה, ומה החוק מוסיף על זה. עורך דין קניית דירה מקבלן שמלווה אתכם מחשב את הפיצוי, דורש אותו בכתב, ובודק אם הקבלן מנסה לייחס את איחור במסירת דירה מקבלן לנסיבות שאינן בשליטתו. כך פיצוי על איחור במסירת דירה לא נשאר על הנייר.
איחור במסירה הוא המחלוקת הנפוצה ביותר בין קונים לקבלנים, ובחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 החוק קובע פיצוי מוגדר מראש. אם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשותכם אחרי שחלף חודש מהמועד הקבוע בחוזה, אתם זכאים לפיצוי חודשי בלי להוכיח נזק. הפיצוי מחושב לפי דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, ובמכפיל שעולה ככל שהאיחור מתארך.
| תקופת האיחור | הפיצוי החודשי לפי החוק |
|---|---|
| מתום החודש הראשון ועד תום החודש הרביעי | דמי שכירות של דירה דומה |
| מהחודש החמישי ועד תום החודש העשירי | דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.25 |
| מהחודש ה-11 ואילך | דמי שכירות של דירה דומה כפול 1.5 |
שלושה פרטים קובעים כמה תקבלו בפועל. הראשון, אם החוזה קובע פיצוי גבוה יותר, הקונה זכאי לגבוה מבין השניים. השני, הפיצוי משולם בתום כל חודש, ואין צורך לחכות למסירה כדי לקבל אותו. השלישי, החוק פוטר את הקבלן כשהאיחור נגרם בגלל הקונה בלבד, או בנסיבות שעליהן חל סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), כמו אירוע שלא ניתן היה לצפות ולמנוע.
החריג האחרון הוא המקום שבו מתנהלים רוב הוויכוחים. קבלן שמודיע על דחייה בגלל "כוח עליון" אינו פטור אוטומטית, והשאלה אם התנאים של הסעיף מתקיימים נבחנת לגופו. כאן גם נבחנים סעיפים בחוזה שמנסים להרחיב את הגמישות של הקבלן מעבר למה שהחוק מאפשר.
חוזה שנחתם לפני 7 ביולי 2022: על חוזים ישנים יותר חל נוסח קודם של הסעיף, עם תקופות ושיעורים אחרים. לפני שמחשבים פיצוי, בודקים קודם את תאריך החוזה.
מה חשוב בפרוטוקול המסירה ובבדיקת הדירה
יום המסירה הוא היום שבו מתחילות תקופות הבדק והאחריות, וזה גם היום שבו כל ליקוי שנראה לעין צריך להירשם. פרוטוקול המסירה הוא המסמך שמתעד את מצב הדירה כשקיבלתם אותה, ולכן לא חותמים עליו בחופזה במסדרון.
קונים רבים מזמינים מהנדס או בודק מוסמך שעובר על הדירה מול המפרט והתקנים, עוד לפני הפגישה עם נציג הקבלן.
כל ליקוי נרשם בפרוטוקול עצמו, עם מיקום ותיאור. משפט כללי כמו "הדירה התקבלה במצב תקין" אינו משרת את הקונה.
צילומים עם תאריך של כל ליקוי, של מוני המים והחשמל ושל החלקים המשותפים, שמורים יחד עם עותק חתום של הפרוטוקול.
ליקוי שמתגלה אחרי המסירה מדווח לקבלן בכתב, ונשמר אישור על המשלוח. ההודעה היא שמפעילה את חובת התיקון.
החוק מבחין בין שני סוגי ליקויים. אי התאמה שאפשר היה לגלות בבדיקה סבירה בעת המסירה צריכה להימסר לקבלן תוך שנה מהמסירה. אי התאמה שלא ניתן היה לגלות אז צריכה להימסר תוך זמן סביר מהרגע שהתגלתה. גם כשלא נרשם דבר בפרוטוקול, הזכות לתיקון אינה נעלמת, אבל הוויכוח עליה נעשה קשה יותר.
לפי חוק המכר, הקבלן זכאי להזדמנות סבירה לתקן ליקוי שהודיעו לו עליו. רק כשהוא אינו מתקן, או כשהתיקון חוזר ונכשל, נפתחת הדרך לדרוש ממנו את עלות התיקון במקום התיקון עצמו. לכן ההודעה בכתב והתיעוד מיום המסירה הם הבסיס לכל דרישה בהמשך.
כמה זמן הקבלן אחראי לליקויים בדירה חדשה
חוק המכר (דירות) קובע שתי תקופות שרצות זו אחר זו. תקופת הבדק מתחילה במסירה ומשתנה לפי סוג הליקוי. במהלכה, אי התאמה שהתגלתה מחייבת את הקבלן לתקן. אחריה מתחילה תקופת האחריות, שלוש שנים נוספות, שבהן הקונה זכאי לתיקון אם הוא מוכיח שהליקוי נובע מתכנון, מעבודה או מחומרים. לשלד, כלומר לאי התאמה יסודית בחלקים שנושאים את הבניין, נקבעה תקופה של 20 שנה מהמסירה.
| סוג הליקוי | תקופת הבדק |
|---|---|
| כל ליקוי שלא נקבעה לו תקופה אחרת | שנה |
| נגרות, מסגרות ואלומיניום | שנתיים |
| ריצוף וחיפוי פנים | שנתיים |
| מכונות ודודים | 3 שנים |
| פיתוח החצר ובידוד תרמי | 3 שנים |
| אינסטלציה, כולל דליפות | 4 שנים |
| איטום הבניין מפני רטיבות | 4 שנים |
| סדקים ברוחב של מעל 1.5 מילימטר בחלקים שאינם נושאים | 5 שנים |
| התנתקות של חיפוי חוץ | 7 שנים |
בפועל, מה שמבדיל בין קונה שמקבל תיקון לבין קונה שנגרר לוויכוח הוא התיעוד. מכתב בזמן, עם תיאור ותמונות, שנשלח בתוך תקופת הבדק, מעביר את הנטל לקבלן. בעיות רטיבות ואיטום, שהן המחלוקת הנפוצה ביותר אחרי אכלוס, מתגלות לרוב רק בחורף הראשון, ולכן כדאי לרשום ביומן את מועד סיום תקופת הבדק לכל סוג ליקוי.
מתי הקבלן חייב לרשום את הדירה על שמכם
קבלת המפתח אינה סוף העסקה. כל עוד הדירה לא רשומה בטאבו על שמכם, הזכויות שלכם רשומות לכל היותר כהערת אזהרה, ולעיתים רק ברשימה שמנהל עורך הדין של הקבלן. זה משפיע על מכירה עתידית, על משכנתא חדשה ועל ירושה.
חוק המכר (דירות) קובע לקבלן לוח זמנים. הוא חייב לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה ממועד רישום החלוקה של הקרקע או ממועד מסירת הדירה, לפי המאוחר. את הזכויות של הקונה בדירה הוא חייב לרשום לא יאוחר משישה חודשים אחרי רישום הבית המשותף או אחרי המסירה, לפי המאוחר. תקופות שבהן העיכוב נגרם מנסיבות שאינן בשליטתו אינן נספרות. את לשון החוק עצמה אפשר לקרוא בנוסח חוק המכר (דירות).
בפרויקטים רבים הרישום מתעכב שנים, בעיקר כשהקרקע עוד לא עברה פרצלציה. עורך הדין שלכם עוקב אחרי הרישום, בודק שההצמדות שנקבעו בחוזה נכנסו לצו הבית המשותף, ופועל מול הקבלן כשהמועדים חולפים. מי שקונה בנתניה ובסביבה ורוצה ליווי מקומי מול לשכת רישום המקרקעין יכול לקרוא עוד על עבודתו של ליווי עסקאות מקרקעין בנתניה.
המפתח בידיים, הדירה עוד לא רשומה על שמכם
אנחנו בודקים את מצב הרישום, את ההצמדות בצו הבית המשותף ואת המועדים שהחוק קובע לקבלן, ופועלים מולו עד שהדירה רשומה.
כמה עולה עורך דין קניית דירה מקבלן ומה כלול בליווי
שכר הטרחה של עורך דין לקניית דירה מקבלן נקבע לרוב כאחוז ממחיר הדירה או כסכום קבוע, והוא תלוי בהיקף הליווי: האם הוא כולל משא ומתן על החוזה, ליווי מול הבנק למשכנתא, מעקב אחרי הבטוחות לאורך הבנייה, ייצוג במסירה ומעקב אחרי הרישום. השוואה של הצעות מחיר נכונה רק כשמשווים את אותו היקף עבודה.
פירוט של המחירים המקובלים ושל מה שמשפיע עליהם מופיע במדריך שכר טרחה עורך דין קניית דירה, ובמדריך הנפרד על השאלה כמה עולה עורך דין לקניית דירה. חשוב להפריד בין שני תשלומים שונים לגמרי. הראשון הוא שכר הטרחה של עורך הדין שלכם. השני הוא השתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין של הקבלן, שהחוק מגביל בתקרה ומחייב לשלם ישירות לעורך הדין, תמורת חשבונית.
מה כולל הליווי של המשרד
נסח הקרקע, זהות הקבלן, היתר הבנייה והליווי הפיננסי של הפרויקט.
קריאה מלאה של החוזה, הנספחים והמפרט, ומשא ומתן מול עורך הדין של הקבלן על הסעיפים שניתן לשנות.
ליווי במעמד החתימה, תיאום מול הבנק המממן והבנק המלווה, ובדיקה של לוח התשלומים מול שחרור המשכנתא.
מעקב אחרי הבטוחות על כל תשלום, ותגובה להודעות של הקבלן על שינויים או על דחייה במסירה.
ליווי בעניין פרוטוקול המסירה, דרישות לתיקון ליקויים בכתב, ומעקב עד שהדירה רשומה על שמכם.
עורך דין קניית דירה מקבלן מלווה תיק שנמשך לרוב כמה שנים, מהחתימה ועד הרישום, ולכן כדאי לבחור משרד שזמין לאורך כל התקופה. מי שרוצה לראות אילו עוד עסקאות המשרד מלווה יכול לקרוא על הליווי המשפטי בכל עסקת נדל"ן.
הליווי של המשרד בקניית דירה מקבלן הוא חלק מתחום רחב יותר של ליווי משפטי ברכישה ובמכירה של דירה, ואותם עקרונות של בדיקה לפני חתימה חלים גם שם.
מי שמוכר את הדירה הנוכחית כדי לממן את הדירה מהקבלן צריך לתאם בין שתי העסקאות, כדי שמועד קבלת הכסף מהקונים יתאים ללוח התשלומים לקבלן. על הצד של המכירה אפשר לקרוא מה בודקים כשמוכרים דירה קיימת.
מי שקונה דירה יד שנייה ולא מקבלן, יכול לקרוא על ההבדלים בעסקה כזו במדריך של עורך דין לרכישת דירה בנתניה.
בדיקה מהירה: איפה אתם עומדים בעסקה
סמנו את המשפטים הנכונים לגביכם וקבלו כיוון ראשוני. אין בכך תחליף לייעוץ משפטי.
סמנו למעלה את המשפטים שנכונים לגביכם, וכאן תופיע ההמלצה שמתאימה לשלב שלכם. ככל שהבדיקה נעשית מוקדם יותר, כך יש יותר מה לשנות בה.
זה השלב שבו יש לכם הכי הרבה כוח. לפני החתימה בודקים את הבטוחות, את מועד המסירה, את המפרט ואת מנגנון ההצמדה, ומנהלים משא ומתן על מה שניתן לשנות.
אחרי החתימה העיקר הוא שהכסף מוגן. בודקים שעל כל תשלום ניתנה בטוחה, שהתשלומים עוברים דרך שובר הבנק המלווה, ושההצמדה מחושבת לפי מה שהחוק מתיר.
אם המועד עבר, בודקים אם מגיע לכם פיצוי לפי החוק ומה החוזה קובע. אם קיבלתם מפתח, העיקר הוא תיעוד הליקויים בכתב בתוך תקופות הבדק ומעקב אחרי רישום הדירה.
שאלות ותשובות על קניית דירה מקבלן
האם חובה לקחת עורך דין משלי כשקונים דירה מקבלן
לא, החוק אינו מחייב זאת. אבל עורך הדין של הקבלן מייצג את החברה ולא אתכם, והוא אינו בודק בשבילכם את הבטוחות, את המפרט או את מועד המסירה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), קבלן אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר בלי בטוחה, ומישהו צריך לוודא שהבטוחה הזו באמת ניתנת על כל תשלום. עורך דין מטעם הקונה הוא הדרך היחידה שמישהו יקרא את החוזה לטובתכם וילווה את העסקה עד הרישום.
מה ההבדל בין עורך הדין של הקבלן לעורך דין של הקונה
עורך הדין של הקבלן ניסח את החוזה ומייצג את החברה. עורך הדין של הקונה בודק את החוזה מול האינטרס של הקונה, מנהל משא ומתן על הסעיפים שניתן לשנות, ועוקב אחרי הבטוחות, המסירה והרישום. מה שהקונה משלם לעורך הדין של הקבלן הוא השתתפות בהוצאות המשפטיות, בעיקר עבור הרישום, ולא ייצוג. הוא גם לא יבדוק בשבילכם שכל תשלום מעבר ל-7% מהמחיר מכוסה בבטוחה. התשלום הזה מוגבל בתקנות בתקרה, והוא משולם ישירות לעורך הדין תמורת חשבונית, בנפרד משכר הטרחה של עורך הדין שלכם.
מה זו ערבות חוק המכר
זו ערבות בנקאית שמבטיחה את החזר הכספים ששילמתם אם הקבלן לא ימסור את הדירה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), היא אחת מחמש בטוחות שהחוק מכיר בהן, ובלי אחת מהן הקבלן אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר. חשוב לוודא שהערבות מונפקת על כל תשלום, בסמוך למועד התשלום, ושהסכום שלה מכסה את מה ששולם בפועל. ערבות שמגיעה חודשים אחרי התשלום משאירה את הכסף בלי הגנה בתקופה הזו.
כמה כסף מותר לקבלן לקבל לפני שהוא נותן בטוחה
עד 7% ממחיר הדירה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), כל תשלום מעבר לזה מחייב בטוחה, כמו ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, משכנתא ראשונה לטובת הקונה, הערת אזהרה בלי שעבוד קודם או העברת הבעלות על שם הקונה. אם הקבלן מבקש תשלום גבוה מ-7% ועדיין לא מסר בטוחה, זה הרגע לעצור ולבדוק לפני שהכסף עובר, כי סכום ששולם בלי בטוחה אינו מוגן אם החברה תיקלע לקשיים.
מה מגיע לי אם הקבלן מאחר במסירת הדירה
על פי חוק המכר (דירות), בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 איחור במסירת דירה מקבלן של יותר מחודש מזכה בפיצוי חודשי בלי הוכחת נזק. הפיצוי שווה לדמי שכירות של דירה דומה עד תום החודש הרביעי, פי 1.25 מהחודש החמישי עד העשירי, ופי 1.5 מהחודש ה-11, או הפיצוי שבחוזה אם הוא גבוה יותר. פיצוי על איחור במסירת דירה משולם לכל חודש של איחור, וכדאי לתעד את המועדים ואת ההודעות של הקבלן מהיום הראשון.
האם מותר לקבלן להצמיד את התשלומים למדד תשומות הבנייה
על פי חוק המכר (דירות), בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022 מותר להסכים על הצמדה של עד 50% מכל תשלום למדד תשומות הבנייה. 20% מהמחיר ששולמו בחתימה אינם מוצמדים, וההצמדה נעצרת לכל המאוחר במועד המסירה שנקבע בחוזה. בחוזה רכישת דירה מקבלן כדאי לבדוק שהסעיף נוקב בבירור באיזה מדד מדובר, מה מדד הבסיס, ואילו תשלומים מוצמדים ואילו לא, כדי שלא תהיה הפתעה כשמגיע התשלום הגדול.
כמה משלמים לקבלן בחתימה על החוזה
החוק אינו קובע סכום חובה לתשלום הראשון, והוא נקבע בחוזה. על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), עד 7% מהמחיר הקבלן רשאי לקבל בלי בטוחה, וכל סכום מעבר לזה מחייב ערבות או בטוחה אחרת. בחוזים שנחתמו מ-7 ביולי 2022, החלק של 20% מהמחיר שמשולם בחתימה אינו מוצמד למדד תשומות הבנייה. לכן כדאי לבדוק בחוזה רכישת דירה מקבלן כמה משולם בחתימה, ומתי תגיע הבטוחה על הסכום הזה.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה מקבלן
שכר הטרחה נקבע לרוב כאחוז ממחיר הדירה או כסכום קבוע, ותלוי בהיקף הליווי: משא ומתן על החוזה, ליווי מול הבנק למשכנתא, מעקב אחרי הבטוחות, ייצוג במסירה ומעקב אחרי הרישום. הוא נפרד מההשתתפות בהוצאות המשפטיות של עורך הדין של הקבלן, שלפי התקנות מוגבלת לכל היותר ל-0.5% ממחיר הדירה, ולא יותר מהתקרה בשקלים שנקבעה בהן. כדאי להשוות הצעות רק כשהן כוללות את אותו היקף עבודה, ולוודא מראש מה כלול במחיר ומה ייגבה בנפרד, למשל ליווי במסירה או טיפול בתביעה על ליקויים.
דירה מקבלן קונים פעם אחת, והחוזה קובע את השנים הבאות
שלום עידאן, עורך דין קניית דירה מקבלן ונוטריון בנתניה, בודק את החוזה והבטוחות לפני החתימה, עוקב אחרי העסקה לאורך הבנייה, ומלווה עד המסירה והרישום בטאבו. לתיאום פגישה במשרד בנתניה.
משרד עו"ד שלום עידאן הוא משרד עורכי דין ונוטריון בנתניה. עיקר העיסוק הוא מקרקעין ונדל"ן, ובכלל זה קנייה ומכירה של נכסים, מיסוי מקרקעין, דיור ציבורי, חוזי שכירות והסכמי שיתוף ופירוק שיתוף. המשרד מטפל גם בירושה וצוואות, ייפוי כוח מתמשך, הסכמי ממון וחדלות פירעון, ומעניק שירותי נוטריון.
