בס"ד

מילון מונחים

נדל"ן ומקרקעין

בעלות היא זכות קניינית המקנה לבעלים את הכוח המשפטי המלא והבלעדי על נכס, בכפוף למגבלות החוק. זוהי הזכות הקניינית החזקה ביותר במשפט הישראלי, המעוגנת בחוק המקרקעין ובחוק המיטלטלין. הבעלות מאפשרת לבעלים לעשות בנכס כרצונו, כולל שימוש, הפקת פירות, העברה, שעבוד או השמדה, כל עוד פעולותיו אינן נוגדות את החוק או זכויות של ..

בעלות משותפת

בעלות משותפת היא מצב משפטי בו שני אנשים או יותר הם בעלים במשותף של נכס מסוים, כאשר לכל אחד מהם חלק בלתי מסוים בנכס. מצב זה מוסדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ובפקודת השותפויות. הבעלות המשותפת מקנה לכל שותף זכויות וחובות ביחס לנכס, כאשר כל פעולה מהותית בנכס מחייבת הסכמה של כל השותפים. זכויות ..

דמי היוון

דמי היוון הם סכום חד-פעמי המשולם כתחליף לתשלומים תקופתיים עתידיים, המחושב על בסיס הערך הנוכחי של התשלומים העתידיים. בהקשר המשפטי בישראל, דמי היוון משמשים בעיקר בתחומי הביטוח הלאומי, פיצויי נזיקין וקצבאות פנסיה. החישוב מתבסס על טבלאות היוון מיוחדות, תוחלת החיים הצפויה, ושיעור הריבית במשק. המטרה העיקרית של היוון היא להמיר זרם תשלומים ..

דמי חכירה

דמי חכירה הם התשלומים התקופתיים שמשלם החוכר למחכיר עבור זכות השימוש בנכס לתקופה מוגדרת. בישראל, דמי החכירה מוסדרים בחוק המקרקעין ובהסכמי החכירה הספציפיים, כאשר המחכיר הגדול ביותר הוא רשות מקרקעי ישראל. מאפיינים עיקריים תשלום תקופתי קבוע או משתנה בהתאם לתנאי החוזה משך החכירה נע בין 49 ל-98 שנים בחכירות ארוכות טווח אפשרות ..

הערת אזהרה

הערת אזהרה היא רישום המתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) במטרה להגן על זכויותיו של אדם בנכס מקרקעין. הערה זו מהווה התראה לצדדים שלישיים על קיומה של התחייבות או עסקה הנוגעת לנכס, ומונעת מבעל הנכס לבצע עסקאות סותרות. מאפיינים עיקריים נרשמת על פי סעיף 126 לחוק המקרקעין מגנה על זכויות הקונה עד לרישום ..

הערת אזהרה לטובת צד ג'

הערת אזהרה לטובת צד ג' הינה רישום המתבצע בפנקסי המקרקעין, המעיד על התחייבות של בעל הנכס כלפי אדם אחר (צד ג') בנוגע לזכויות במקרקעין. הערה זו נועדה להגן על זכויותיו של צד ג' ולהודיע לכל מתעניין פוטנציאלי בנכס על קיומה של התחייבות קודמת. הרישום מתבצע מכוח סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. מאפיינים ..

הפניה לתכנון ובנייה

הפניה לתכנון ובנייה הינה פנייה רשמית המוגשת לוועדה המקומית לתכנון ובנייה לצורך קבלת היתר בנייה או אישור תכנית. הפניה מהווה את השלב הראשון בהליך התכנוני והיא חייבת לעמוד בדרישות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. מרכיבי הפניה טופס בקשה רשמי חתום על ידי בעל הזכויות בנכס תכניות אדריכליות ערוכות בידי אדריכל רשוי מסמכים המעידים ..

הפעלת עסק בנכס מגורים

הפעלת עסק בנכס מגורים הינה פעילות עסקית המתבצעת בדירת מגורים, המחייבת עמידה בדרישות חוקיות ורגולטוריות מיוחדות. פעילות זו כפופה לחוקי התכנון והבנייה, חוקי העזר העירוניים, ודיני המקרקעין. תנאים עיקריים להפעלת עסק בנכס מגורים: קבלת היתר שימוש חורג מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה הסכמת בעלי הנכס ו/או האסיפה הכללית בבית משותף רישיון עסק בהתאם ..

הקלה בתכנון

הקלה בתכנון היא סטייה מותרת מהוראות תכנית מתאר או תכנית מפורטת, המאושרת על ידי ועדת התכנון המוסמכת. ההקלה מאפשרת גמישות מסוימת בתכנון ובנייה, תוך שמירה על עקרונות התכנון הבסיסיים והאינטרס הציבורי. תנאים למתן הקלה ההקלה אינה מהווה שינוי מהותי בתכנית אין בה פגיעה משמעותית בזכויות צד שלישי נשמרת רמת התכנון הראויה באזור ..

זכויות בנייה

זכויות בנייה הן היקף הבנייה המותר על פי חוק במקרקעין מסוימים, כפי שנקבע בתוכניות בניין עיר (תב"ע) ובהיתרי בנייה. זכויות אלה מגדירות את השימושים המותרים בקרקע, אחוזי הבנייה המרביים, מספר הקומות המותר, קווי בניין, וכל מגבלה תכנונית אחרת החלה על המקרקעין. הזכויות נקבעות על ידי מוסדות התכנון המוסמכים ומהוות חלק בלתי נפרד ..

זכויות צד ג' במקרקעין

זכויות צד ג' במקרקעין הן זכויות משפטיות המוקנות לאדם או גוף שאינו הבעלים הרשום של הנכס. זכויות אלה יכולות להיות מגוונות ומשפיעות על היכולת לבצע עסקאות בנכס. הן כוללות זכויות שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, הערת אזהרה או כל זכות אחרת הרשומה בפנקסי המקרקעין. חשוב לציין כי זכויות אלו מוגנות על פי חוק ..

זכות קניין

זכות קניין היא זכות יסוד המעוגנת בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, המקנה לבעליה שליטה בלעדית בנכס מסוים, בין אם מדובר בנכס מוחשי או בלתי מוחשי. זכות זו כוללת את הסמכות להחזיק, להשתמש ולהעביר את הנכס לאחרים, וכן למנוע מאחרים שימוש בו ללא הסכמת הבעלים. מאפייני זכות הקניין בלעדיות - הזכות ניתנת לבעלים ..

חוזה פיתוח

חוזה פיתוח הינו הסכם משפטי בין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לבין יזם או קבלן, המסדיר את תנאי הפיתוח והבנייה על קרקע ציבורית. במסגרת החוזה, מתחייב היזם לפתח את המקרקעין בהתאם לתנאים שנקבעו, כולל לוחות זמנים, מפרטים טכניים ודרישות תכנון. החוזה מגדיר את זכויות וחובות הצדדים, תקופת הפיתוח, התמורה הכספית, והתנאים להשלמת הפרויקט. ..

חכירה

חכירה הינה זכות שימוש בנכס לתקופה מוגדרת, המוענקת על ידי בעל הנכס (המחכיר) לאדם אחר (החוכר) בתמורה לדמי חכירה. החכירה מעוגנת בחוק המקרקעין ומהווה זכות קניינית הניתנת לרישום בטאבו. סוגי חכירה עיקריים חכירה לדורות - תקופה העולה על 25 שנים חכירה רגילה - תקופה של עד 25 שנים חכירה משנית - העברת ..

חכירה לדורות

חכירה לדורות היא זכות חוזית ארוכת טווח במקרקעין, המוגדרת בחוק המקרקעין כחכירה לתקופה של 25 שנים או יותר. זכות זו מקנה לחוכר שליטה ושימוש במקרקעין באופן דומה לבעלות, תוך התחייבות לתשלום דמי חכירה ושמירה על תנאי החוזה. מאפיינים עיקריים ניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין כזכות קניינית מאפשרת לחוכר לבצע עסקאות במקרקעין, כולל מכירה ..

חריגת בנייה

חריגת בנייה היא פעולה של בנייה או שימוש במקרקעין בניגוד להיתר הבנייה שניתן או ללא היתר בנייה כלל, המהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה. חריגות בנייה יכולות להתבטא בחריגה מקווי בניין, תוספת שטחים או קומות מעבר למותר, שינוי ייעוד ללא אישור, או בנייה ללא היתר מלכתחילה. הרשויות המקומיות וועדות התכנון מוסמכות לאכוף ..

מימוש נכס משועבד

מימוש נכס משועבד הינו הליך משפטי שבמסגרתו בעל שעבוד (נושה מובטח) מממש את זכותו לפעול למכירת הנכס המשועבד לטובתו, במטרה להיפרע מחובו מתוך תמורת המכירה. הליך זה מתבצע בהתאם להוראות חוק המשכון, התשכ"ז-1967 וחוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967. שלבי מימוש הנכס המשועבד הגשת בקשה למימוש בלשכת ההוצאה לפועל קבלת צו מימוש מרשם ההוצאה ..

מקרקעין

מקרקעין הם נכסים המחוברים לקרקע באופן קבוע, כהגדרתם בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. המונח כולל את הקרקע עצמה, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, למעט מחוברים הניתנים להפרדה. זכויות במקרקעין כוללות בעלות, שכירות, משכנתא וזיקת הנאה. מאפיינים עיקריים חובת רישום בפנקסי המקרקעין (טאבו) עסקאות במקרקעין טעונות מסמך בכתב ..

נכס

נכס הוא כל דבר בעל ערך כלכלי הניתן לבעלות, החזקה או שימוש. המונח כולל הן נכסים מוחשיים (כגון מקרקעין, מיטלטלין וכספים) והן נכסים בלתי מוחשיים (כגון זכויות יוצרים, פטנטים ומוניטין). בחוק הישראלי, המונח נכס מוגדר בסעיף 1 לחוק המקרקעין ובחוקים נוספים, ומהווה מושג יסוד במשפט האזרחי והמסחרי. סוגי נכסים במשפט הישראלי: מקרקעין ..

נכס ריק

נכס ריק הוא מונח משפטי המתייחס למבנה או דירה שאינם בשימוש ואינם מאוכלסים במשך תקופה מוגדרת. על פי פקודת העיריות וחוקי עזר עירוניים, בעל נכס ריק זכאי להנחה בארנונה בכפוף לתנאים מסוימים. נכס נחשב ריק כאשר אין בו חפצים, אין בו שימוש כלשהו, ואין בו דייר או משתמש בפועל. תנאים להכרה בנכס ..

נכס תפוס

נכס תפוס הוא מונח משפטי המתייחס למקרקעין או מיטלטלין הנמצאים בחזקתו של אדם שאינו הבעלים החוקי שלהם. מצב זה יכול להיווצר בנסיבות שונות, כגון פלישה למקרקעין, החזקת נכס לאחר סיום חוזה שכירות, או תפיסת נכס ללא הסכמת הבעלים. על פי חוק המקרקעין, הבעלים החוקי רשאי לנקוט בהליכים משפטיים לפינוי המחזיק, כאשר עומדות ..

נסח טאבו

נסח טאבו הוא מסמך רשמי המונפק על ידי רשם המקרקעין (טאבו) המשקף את מצב הזכויות המשפטי של נכס מקרקעין מסוים. המסמך מכיל את כל המידע הרשום בפנקסי המקרקעין לגבי הנכס, כולל פרטי הבעלים, משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וזכויות אחרות הרשומות על הנכס. נסח הטאבו מהווה ראיה חותכת לתוכנו בהתאם לחוק המקרקעין, והוא ..

עיקול בטאבו

עיקול בטאבו הינו הליך משפטי המאפשר לנושה לרשום הערת אזהרה על נכס מקרקעין של החייב בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). העיקול מונע מהחייב לבצע עסקאות בנכס, כגון מכירה או משכון, ללא אישור בית המשפט או הגורם המעקל. הליך זה מהווה אמצעי אכיפה משפטי להבטחת חוב או תביעה כספית. תנאים לרישום עיקול צו שיפוטי ..

עסקת קומבינציה

עסקת קומבינציה הינה עסקה במקרקעין שבה בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם, כאשר בעל הקרקע מעביר חלק מזכויותיו במקרקעין לקבלן, ובתמורה הקבלן מתחייב לבנות יחידות דיור או נכסים על המקרקעין ולהעביר חלק מהם לבעל הקרקע. עסקה זו מהווה חלופה למכירת הקרקע תמורת כסף, ומאפשרת לבעל הקרקע ליהנות מפוטנציאל ההשבחה של הנכס. ..

פיצוי בגין הפקעה

פיצוי בגין הפקעה הינו תשלום כספי המגיע לבעל זכויות במקרקעין שהופקעו על ידי רשות ציבורית מכוח סמכותה החוקית. הפיצוי נועד להעניק לנפגע תמורה הוגנת עבור הנכס שנלקח ממנו לצורכי ציבור, בהתאם לעקרונות הצדק והשוויון המעוגנים בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. מרכיבי הפיצוי שווי השוק של המקרקעין במועד ההפקעה פיצוי בגין ירידת ערך ..

פיצול זכויות בנייה

פיצול זכויות בנייה הינו הליך תכנוני-משפטי המאפשר הפרדה בין זכויות הבנייה לבין הבעלות בקרקע. במסגרת הליך זה, ניתן להעביר או למכור זכויות בנייה מחלקה אחת לאחרת, בכפוף לתנאים ולמגבלות הקבועים בתוכניות המתאר ובחוק התכנון והבנייה. תנאים לפיצול זכויות אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה התאמה לתוכנית המתאר המקומית הסכמת בעלי הזכויות בנכס רישום ..

פירוק שיתוף במקרקעין

פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי המאפשר לשותפים בנכס מקרקעין לסיים את השותפות ביניהם ולחלק את הנכס או את תמורתו. ההליך מעוגן בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ומאפשר לכל שותף לדרוש את פירוק השיתוף בכל עת, אלא אם נקבע אחרת בהסכם השיתוף. בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף באחת משתי דרכים עיקריות: חלוקה ..

צו הריסה

צו הריסה הינו צו מנהלי או שיפוטי המורה על הריסת מבנה או מתקן שנבנה ללא היתר בנייה כדין או בחריגה מהיתר שניתן. צו זה מהווה כלי אכיפה מרכזי בדיני התכנון והבנייה בישראל. סוגי צווי הריסה צו הריסה מנהלי - ניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ותקף ל-30 יום צו הריסה שיפוטי ..

קבוצת רכישה

קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים לצורך רכישה משותפת של מקרקעין ובניית יחידות דיור או נכסים מסחריים. בשונה מרכישה מקבלן, חברי הקבוצה הם היזמים בעצמם ונושאים באחריות המשפטית והכלכלית לפרויקט. מאפיינים עיקריים חברי הקבוצה מתקשרים ישירות עם בעל הקרקע ונותני השירותים החברים חולקים בעלויות הפרויקט ובסיכונים הכרוכים בו ההתארגנות מלווה בדרך ..

רישום בית משותף

רישום בית משותף הוא הליך משפטי המעוגן בחוק המקרקעין, המאפשר רישום של בניין הכולל שתי דירות או יותר כיחידה משפטית אחת. הרישום מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות השונות ומגדיר את זכויותיהם וחובותיהם ביחס לרכוש המשותף. מרכיבי הרישום העיקריים: תשריט הבית המשותף המפרט את חלוקת הדירות והשטחים המשותפים תקנון הבית המשותף המגדיר ..

רישום זכויות פרטניות

רישום זכויות פרטניות הינו הליך משפטי המתבצע בלשכת רישום המקרקעין, במסגרתו נרשמות זכויות קנייניות ספציפיות על נכס מקרקעין. תהליך זה מהווה חלק מהסדר זכויות במקרקעין ומבטיח את זכויותיהם של בעלי העניין בנכס. מרכיבי הרישום פרטי הנכס המדויקים כולל גוש, חלקה ותת-חלקה זהות בעלי הזכויות והיקף זכויותיהם שעבודים, משכנתאות והערות אזהרה זכויות נלוות ..

שימוש משותף במקרקעין

שימוש משותף במקרקעין הינו מצב משפטי בו שני בעלים או יותר מחזיקים בזכויות על נכס מקרקעין מסוים. על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, כל שותף זכאי להשתמש בכל חלק מהמקרקעין המשותפים באופן סביר, תוך התחשבות בזכויות השימוש של יתר השותפים. השימוש המשותף מחייב הסכמה והתחשבות הדדית בין השותפים, כאשר כל אחד מהם מחויב ..

שינוי ייעוד קרקע

שינוי ייעוד קרקע הינו הליך תכנוני-משפטי המאפשר שינוי השימוש המותר בקרקע מייעוד אחד לייעוד אחר, בהתאם לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. תהליך זה מתבצע באמצעות אישור תכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה על ידי מוסדות התכנון המוסמכים, ומהווה כלי מרכזי בתכנון המרחבי ובפיתוח הקרקעות במדינת ישראל. שלבי התהליך הגשת בקשה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ..

תביעה לפינוי פולשים

תביעה לפינוי פולשים היא הליך משפטי המוגש לבית המשפט על ידי בעל מקרקעין או מחזיק כדין, במטרה להוציא מהנכס אדם או גוף שתפסו חזקה בו שלא כדין. התביעה מתבססת על חוק המקרקעין וסעיף 17 לחוק המקרקעין, הקובע כי בעל מקרקעין זכאי להגנה משפטית כנגד הסגת גבול או פלישה לנכס. ההליך כולל הוכחת ..

תשריט בית משותף

תשריט בית משותף הינו מסמך הנדסי-משפטי המהווה חלק בלתי נפרד מצו רישום הבית המשותף. התשריט מציג את התיאור הגרפי המדויק של הבית המשותף על כל חלקיו, לרבות הדירות, הרכוש המשותף, והחלקים הצמודים. מסמך זה נערך על ידי מודד מוסמך ומאושר על ידי המפקח על רישום המקרקעין. מרכיבי התשריט תרשים סכמטי של כל ..

תשריט מאושר

תשריט מאושר הינו מסמך תכנוני רשמי המהווה חלק בלתי נפרד מתכנית בניין עיר (תב"ע). זהו שרטוט מפורט המציג את גבולות המגרש, קווי הבניין, זכויות הבנייה והשימושים המותרים בקרקע. התשריט מאושר על ידי מוסדות התכנון המוסמכים ומקבל תוקף חוקי לאחר פרסומו ברשומות. הוא משמש כבסיס להוצאת היתרי בנייה ומהווה מסמך מחייב עבור כל ..

נדל"ן ומקרקעין – ייעוץ וליווי משפטי לכל עסקת נדל"ן

תחום הנדל"ן והמקרקעין כולל מגוון רחב של עסקאות משפטיות, החל מרכישת ומכירת נכסים, דרך חוזי שכירות ועד תכנון מס בעסקאות נדל"ן. כל פעולה בתחום זה מחייבת ליווי משפטי מקצועי כדי להבטיח את זכויותיכם ולמנוע סיכונים מיותרים.

מה כולל תחום הנדל"ן והמקרקעין?

עולם המקרקעין מורכב מתהליכים משפטיים וכלכליים המחייבים ידע וניסיון רב. בין הנושאים המרכזיים בתחום:

רכישת ומכירת נכסים – ליווי משפטי בכל שלבי העסקה, כולל בדיקות מקדימות, ניסוח חוזים ורישום זכויות.
הסכמי שכירות – עריכת חוזי שכירות לדירות, נכסים מסחריים ומשרדים, תוך הבטחת זכויות השוכר והמשכיר.
תכנון מס בעסקאות נדל"ן – ייעוץ משפטי למניעת חיובי מס עודפים, לרבות מס שבח, מס רכישה והיטל השבחה.
רישום זכויות בטאבו – ליווי בהעברת בעלות, פירוק שיתוף בנכס ורישום הערות אזהרה.

בדיקות משפטיות קריטיות בעסקאות נדל"ן

עסקת מקרקעין מחייבת ביצוע בדיקות מקדימות כדי למנוע סיכונים. בין הבדיקות החשובות:

בדיקת רישום הנכס בטאבו לוודא שאין שעבודים, חובות או עיקולים.
בדיקת זכויות בנייה והתאמה לתב"ע (תוכנית בניין עיר).
ווידוא שאין חריגות בנייה או בעיות תכנוניות שיפגעו בעסקה.

מיסוי נדל"ן – מה חשוב לדעת?

עסקאות מקרקעין כוללות מרכיבי מס רבים, ולכן חשוב לתכנן מראש ולבצע אופטימיזציה למיסוי:

מס רכישה – מוטל על הקונה בהתאם לשווי הנכס וסוגו.
מס שבח – מס רווח הון המוטל על מוכר הנכס במקרים של רווח.
היטל השבחה – תשלום חובה לרשות המקומית במקרים של עליית ערך הנכס עקב תכניות בנייה.

טעויות נפוצות בתחום הנדל"ן

חתימה על חוזה ללא בדיקות מקדימות.
אי ייעוץ משפטי ותכנון מס נכון.
התעלמות מבעיות רישום זכויות שעלולות לגרום לביטול עסקה.

ליווי משפטי של עורך דין נדל"ן

עו"ד שלום עידן מעניק ליווי משפטי מקצועי בתחום הנדל"ן והמקרקעין, כולל:

ביצוע בדיקות משפטיות לפני רכישה או מכירה.
ניסוח ועריכת חוזי מכר ושכירות.
טיפול בענייני מיסוי נדל"ן.
רישום זכויות, פירוק שיתוף והסדרת בעלות בטאבו.

תחום המקרקעין מחייב ידע משפטי נרחב וניסיון מקצועי. ליווי משפטי נכון ימנע טעויות ויבטיח ביצוע עסקה בטוחה, חוקית ומשתלמת.

זקוקים לליווי משפטי מקצועי?

שירות אמין, אישי ותוצאות מובטחות.
מומחה בעסקאות נדל"ן מורכבות.

השאירו פרטים ותיהנו מליווי משפטי ללא פשרות!

*ייעוץ ראשוני ללא התחייבות - צרו קשר עוד היום!

משרד עו"ד ונוטריון שלום עידאן

בעל ניסיון של למעלה מעשור בדיני מקרקעין, מלווה לקוחות פרטיים ועסקיים בעסקאות נדל"ן מורכבות. המשרד מעניק ליווי אישי, שקיפות מלאה ובדיקות מקיפות להבטחת ביטחון הלקוחות בכל שלבי העסקה. עם דגש על מקצועיות, יסודיות וחשיבה יצירתית, עו"ד עידאן מסייע בהפחתת נטל המס ובהשגת תוצאות מיטביות.